22.12.10 06:03

Пластическая хирургия в масштабе города

Оценить
(0 голоса)

Анализируя архитектуру и предназначение отдельных зданий и целых районов любого города, можно увидеть, как нашли в нем свое отражение вехи истории страны. Однако с изменением приоритетов и сменой поколений оставленные историей следы иногда кажутся лишь уродливыми пятнами на теле города.

Автор: Ксения Воронина/DEBUST-Бюро
В таких случаях девелоперы, как опытные пластические хирурги, готовы оказать посильную помощь, изменив не только облик, но и функции пространства. С ростом дефицита земли при увеличении количества инвесторов, заинтересованных в приобретении коммерческой недвижимости, процесс реновации промышленных территорий активно идет во многих крупных городах России. Редевелопмент предполагает изменение функционального назначения и реконструкцию отдельных строений либо реновацию определенной территории. В последнем случае на месте бывшей фабрики может возникнуть новый квартал, объединяющий как жилые, так и офисно-торговые помещения. Сегодня проекты редевелопмента осуществляются фактически во всех региональных центрах России: торговый центр “Мир” в Уфе был построен на базе помещений фабрики, на основе цехов швейной фабрики в Оренбурге возникает ТЦ “Армада”, торговый центр строится на месте табачной фабрики в Бийске, в Санкт-Петербурге комплексной реконструкции подвергнется территория завода “Петмол”, в Красноярске торговый центр строится на базе одного из цехов фабрики “Краскон”, в Тюмени подвергнется реновации территория завода пластмасс, челябинский торговый центр “Куба” разместится в здании часового завода “Молния”, в Перми административно-гостиничный комплекс “Астра” строится на месте бывшей одноименной табачной фабрики и т. д. Процесс редевелопмента не обошел стороной и иркутский рынок: на базе бывшего Иркутского опытного завода “Эталон” работает мебельный центр, на месте радиозавода возводится торгово-развлекательный комплекс, вместо Завода карданных валов работает торговый центр и т. д. Несмотря на то, что редевелопмент в крупных городах – это скорее вынужденная мера, продиктованная недостатком земли, освоение промышленных территорий в большинстве случаев имеет такие преимущества, как наличие коммуникаций и транспортных путей. Однако подобными свойствами обладают далеко не все городские промзоны.  
– На первый взгляд, освоение территорий, занимаемых в прошлом производством, предоставляет девелоперам возможность развивать свой бизнес в сложившихся городских условиях. Действительно, многие заводские площадки долгое время оставались в фактическом центре города и имели хорошие подъездные пути. Реализация коммерческих проектов на таких площадках неизменно приводила к хорошим финансовым показателям. Но вместе с развитием системы городских магистралей в коммерческий оборот вовлекаются все большие по площади и сложные по количеству обременений земельные участки. Их отличает большое количество неучтенных подземных коммуникаций, неравноценное окружение, прочие факторы, которые делают процесс разработки концепции и поэтапного освоения трудоемким и не всегда очевидным. Но в любом случае “правильная” с экономической точки зрения идеология проекта является продуктом тщательных исследований и расчетов, сопровождается учетом всех особенностей городского пространства, – считает Лариса Афанасьева, директор департамента консалтинга компании Colliers International. Как положительные, так и отрицательные стороны может иметь и сама архитектура обновляемого промышленного здания (в случае, если торговый центр строится с использованием существующей архитектурной основы). В этом случае многое зависит от того, как девелопер стремится изменить назначение помещений.
– Торговый центр “Армада” разместится на территории бывшей оренбургской текстильной фабрики, которая оказалась нерентабельной. Собственники предприятия оценили дальнейшие варианты использования помещений и остановили свой выбор на создании торгово-офисного и выставочного центра. Помещение для торговых площадей практически не требовало значительной перестройки благодаря тому, что шаг колонн здания – 12х18 м, поэтому “доработка” требовалась только в зависимости от потребностей конкретных арендаторов, – рассказывает Антон Туров, специалист компании Ross Group, занимающейся подбором арендаторов для ТРЦ “Армада” (Оренбург). Уфимский центр торговли и развлечений “Мир” также расположился в реконструированном и достроенном здании бывшего одноименного швейного предприятия, но, по словам руководителей центра, значительных сложностей с архитектурной реновацией они не испытывали. “Производственные помещения занимали 27 тыс. м2. После реконструкции площадь увеличилась до 50 тыс. м2. Были проведены современные коммуникации, здание было достроено, сооружена трехуровневая парковка. Однако в целом архитектурная база осталась”, – говорит Зарема Мустафина, генеральный директор УК “МИР”.  Но отнюдь не все производственные объекты обладают необходимыми параметрами.
– Существующий промышленный объект, обладающий такими положительными характеристиками, как высокие потолки, значительные резервы по мощности, широкий шаг сетки колонн, большая территория, которую можно использовать для размещения парковки может иметь одновременно и отрицательными характеристики, которые сделают реконструкцию невыгодной или попросту невозможной: высоты потолков недостаточно, чтобы разделить его на 2 этажа по вертикали, увеличив тем самым арендуемую площадь здания; характеристики несущих конструкций не позволяют надстроить здание; глубина этажа не обеспечивает естественного освещения помещений в центре здания, а конфигурация такова, что создание атриума невозможно или не даст нужного эффекта и т. п., – объясняет Лариса Афанасьева. Редевелопмент промзон, связанный не только с возведением новых объектов, но и с масштабным изменением городской среды привлекает особое внимание городских властей и, как правило, осуществляется в рамках принятых программ развития городских территорий.
– В ходе редевелопмента решается сразу комплекс общегородских задач: вывод производства положительно влияет на экологию района, кроме того, частично решается проблема пробок, которые возникали из-за большегрузного транспорта, перевозившего необходимое заводу сырье и производимую им продукцию. Одновременно с этим создание на базе бывших цехов современных объектов коммерческой недвижимости позволяет снизить дефицит помещений на качественные площадки в центре города. В настоящее время в Красноярске многие компании, которые заинтересованы в аренде офиса большой площади просто не могут найти хорошие площадки: в центре города предлагаются офисы площадью 30–50 м2, в то время как мы будем готовы предоставить в аренду площади 2000–3000 м2, – рассказывает Андрей Блинов, директор компании “Марс” (Красноярск), занимающейся созданием торгово-офисного центра площадью около 7000 м2 на базе бывших цехов кондитерско-макаронной фабрики “Краскон”. Власти заинтересованы в появлении востребованных и приносящих доход городу предприятий, поэтому зачастую выстраивание отношений с городом в рамках проекта проходит менее болезненно, чем при строительстве на новом участке. “Городские власти очень заинтересованы в редевелопменте промзон, так как в городе практически отсутствуют крупные стройплощадки. Процесс получения разрешительной документации может затормозить реновацию в некоторых проектах примерно на 2–3 года, хотя этот срок в настоящее время имеет тенденцию к сокращению”, – считает Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга компании ASTERA ONCOR. В то же время при освоении бывших промышленных площадок девелопер не может избежать типичных проблем в случае, если ему достался “проблемный участок”.
Одной из самых частых проблем при покупке земельных участков или коммерческих зданий в нашей стране является большое количество собственников, что вызывает неминуемые проблемы с согласованием. Упрощенная система согласований, однако, не мешает властям накладывать на девелопера обременения, которые в случае реновации промзон могут находить отражение в необходимости перевода производства на другую площадку. Так, при создании офисного центра на базе Краснохолмского камвольного комбината в Москве девелопер-компания Forum Properties содействовала переезду производства в подмосковный Лосино-Петровск. Но зачастую переводом производства занимаются сами владельцы завода, а девелоперы лишь готовы воспользоваться освободившимися площадями. В том случае, когда производство не выводится, а фабрика закрывается из-за нерентабельности, нередко в качестве девелопера выступает собственник бывшего завода. Например, торговый центр на месте бывшей Бийской табачной фабрики, выпускавшей сигареты марок “Луч” и “Прима” и закрывшейся по решению акционеров в начале 2007 года, будет возведен торговый комплекс, девелопером которого выступает управляющая компания “Бриз”, контролируемая владельцами фабрики.
“Есть примеры, когда само промышленное предприятие выступает инициатором редевелопмента. Например, московский завод “Калибр” (ул. Годовикова) сам инициировал процесс редевелопмента своей территории. “Каширский двор – Северянин” сейчас строит на месте своей плодоовощной базы “Золотой Вавилон – Ростокино”. Хотя, конечно, основная инициатива исходит от предпринимателей, которым нужны площадки для строительства новых объектов. Количество девелоперов, занятых созданием нового объекта во многом определяется размером промзоны и тем, кто выступает ее инвестором, тем более что инвесторы могут входить в партнерство. В качестве примера можно привести московский “Большой Сити”, где много компаний (“Система-Галс”, Mirax Group, “Дон-Строй”, ГК “ПИК”, “Легион Девелопмент” и др.) развивают один район”, – рассказывает Александр Осипов. Так как процесс редевелопмента подчас затрагивает интересы всего города, является частью генеральной стратегии развития района, а также отражает общероссийские экономические тенденции, – размещение на месте заводов торговых и развлекательных объектов до сих пор вызывает множество споров. Часть жителей непременно видит в этом свидетельство падения отечественной промышленности.
Однако в действительности это не всегда так: производство покидает центр города, уходя на окраины, но оставляет жителям возможность пользоваться новыми удобно расположенными торговыми и деловыми районами. – Вполне возможно, что процесс трансформации городской среды станет восприниматься как закономерный и естественный. Ведь уже немногие помнят о том, что территория “Москва-Сити” 15 лет назад представляла собой десятки предприятий и складских баз, а их перемещение и ликвидация дали возможность реализовать крупнейший европейский градостроительный проект с явной перспективой дальнейшего развития, – резюмирует Лариса Афанасьева. Москва: в промзонах – социальное жилье В августе 2007 года, говоря о будущем московских промзон, мэр столицы Юрий Лужков заявил о том, что реорганизации подлежат 2 тыс. гектаров земли, которую сегодня занимают промышленные предприятия. Для столичных властей реновация промзон, в первую очередь, подразумевает возможность возведения планового социального жилья: к 2020 году должно быть построено 50 млн м2 жилых домов (общая себестоимость строительства оценивается примерно в $50 млрд). Предложение мэра города также предполагает запрет освоения девелоперами свободных городских площадок: предполагается обязать инвесторов выкупать уже занятые (в том числе производственными предприятиями) территории. В то же время столичные власти озабочены сохранением промышленного потенциала города, поэтому мэр выступает против полного выведения производственных предприятий за пределы столицы.
Берлин – художественные мастерские вместо депо
Ярким примером изменения использования промышленной зоны в Берлине является реновация района Фридрихсхайн (Friedrichshain), расположенного в бывшем Восточном Берлине. Прежде здесь находились фабрика по производству электрических ламп NARWA и главное депо железных дорог ГДР – Reichsbahn. После вывода предприятий из указанного района Фридрихсхайн стал бизнес-центром для ИТ-компаний (например, здесь находится офис фирмы Pixelpark), модных домов, дизайнерских мастерских, представительств музыкальных студий (так, здесь находятся европейские представительства Universal Music и BMG) и ТВ-каналов (например, MTV). Помимо этого в Фридрихсхайн расположен культурный центр RAW-Tempel, занимающий четыре здания общей площадью 1200 м2 (здесь располагаются галереи и художественные мастерские, проходят театральные постановки и т. д.). Сегодня прошедший через редевелопмент район получил название Media-Spree, – т. е. расположенная на берегу реки Шпрее (Spree) зона сосредоточения офисов медиа-гигантов и компаний, работающих в сфере искусства и высоких технологий. Инвестиции в реновацию района составили 1 млрд DM. Лондон – офисы на месте доков
Редевелопмент пережили многие районы столицы Великобритании, одним из самых интересных проектов была реновация района лондонских доков. Редевелопмент был начат в 1981 году, для управления проектом была создана компания London Docklands Development Corporation (LDDC). Программа реновации состояла из нескольких основных этапов: ?1.86 млрд были потрачены на создание транспортной инфраструктуры (были проложены новые дороги, удлинены линии метро и наземного общественного транспорта), ? 159 млн были инвестированы в создание систем водо- и электроснабжения, сами доки были открыты и жители района получили новые набережные и зеленые зоны отдыха (всего здесь было посажено около 160 тыс. деревьев) и т. д. После внешних и технических усовершенствований Docklands превратился в новый лондонский бизнес-район: здесь был построен 1 млн м2 офисных помещений, а в разместившихся здесь офисах работают около 70 тыс. сотрудников.
Пекин – галереи с фабричными станками
Китайским властям, которые, как и российские коллеги, озабочены проблемой реновации промышленных зон, расположенных в центре города, удалось превратить в центр современного искусства, в состав которого входят многочисленные галереи и магазины, здания оборонных производств в районе Dashanzi. Территория т. н. “Объединенной фабрики 718” (Joint Factory 718), построенной в начале 1950-х гг. в рамках программы сотрудничества с СССР, занимала территорию около 500 тыс. кв. м (на 370 тыс. кв. м располагались жилые постройки для рабочих).
В результате реформ Дэн Сяопина в 1980-х гг. предприятие лишилось господдержки и к началу 1990-х гг. пришло в упадок и было переведено за пределы города. В 1995 году территорией заинтересовалась пекинская Центральная Академия изобразительных искусств, и в результате на территории бывшей фабрики начали появляться мастерские художников. Интересной особенностью редевелопмента района является тот факт, что современные художники оставили в пространстве многие предметы, связанные с бывшим производством – например, в галереях стоят бывшие фабричные станки и т. д. Чикаго – обратное развитие Редевелопмент одного из кварталов Чикаго – Гусиного острова (Goose Island) – был связан с возвращением территории статуса промышленной зоны. Искусственный остров на р.Чикаго был создан в 1850-х гг. и сразу стал местом сосредоточения множества мелких производств. Однако в 1970-х гг. большинство мини-заводов пришли в упадок, и лишь несколько компаний продолжали свою работу.
Одновременно шла активная застройка прилегающих к острову районов и многие инвесторы, посчитав, что остров станет лучшим местом для строительства новых жилых домов и бизнес-центров, стали скупать здесь землю. Однако в 1990 году городские власти приняли план превращения Гусиного острова в промышленный район. Город инвестировал $76 млн в реконструкцию нескольких улиц и подведение коммуникаций, а низкие налоги должны были стать стимулом для производителей, которые пожелают разместить на острове свои офисы и цеха. Результаты не заставили себя ждать: на острове разместились компании FedEx (служба доставки и логистики), Sara Lee (производитель продуктов питания и напитков), Republic Windows and Doors (производство окон и дверей), научный центр Wrigley (производство жевательной резинки). Через десять лет после начала проекта стоимость земли на острове выросла с $7,50 за кв. фут ($25 за 1 кв. м) в 1990 году в четыре раза.






Мнения экспертов

автор: Татьяна Санина, генеральный директор инновационного центра «Бирюч-НТ» (R&D центра ГК «Эфко»)
Естественный отбор
автор: Алексей Кочетов, президент компании «Очаково»
О запрете ПЭТ
автор: Валентин Агарков, заместитель председателя комиссии ОП РФ по развитию малого и среднего бизнеса
Точка невозврата