07.11.17 10:11

JLL: онлайн-ритейл обеспечил рост сделок на складском рынке

Оценить
(0 голоса)

В третьем квартале 2017 года объем новых сделок аренды и продажи складских площадей в Московском регионе увеличился на 54% по сравнению с аналогичным периодом 2016-го и составил 362 тыс. кв. м, отмечают в компании JLL. Такой активный рост произошел благодаря активности онлайн-ритейла.

 

Более половины объема июля-августа текущего года обеспечили две крупнейшие в истории рынка сделки с компаниями e-commerce – покупка «Утконосом» 70 тыс. кв. м в «Логопарк Север – 2» и контракт на строительство распределительного центра площадью более 145 тыс. кв. м между Wildberries и компанией «А Плюс Девелопмент». Помимо этого, в минувшем квартале «Гала-Центр» арендовал 23 тыс. кв. м в «Томилино». В целом за первые девять месяцев показатель спроса вырос до 864 тыс. кв. м, что на 26% превосходит результат аналогичного периода прошлого года. «Крупные сделки с участием онлайн-ритейла на складском рынке являются свидетельством нового этапа в процессе формирования логистической инфраструктуры этого сегмента, для которого склад является основой и главной частью всего бизнеса, – отмечает руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL Оксана Копылова. – Стоит также отметить и масштаб закрытых сделок, ведь в случае с e-commerce размер имеет особое значение. Для онлайн-ритейлера очень важна минимизация логистических затрат на единицу заказа, и наилучшим образом этот вопрос решается при максимальном размере распределительного центра. Таким образом, мы можем констатировать, что российский e-commerce вышел на новый уровень конкуренции, ведь до последнего времени для онлайн-сегмента типичной была сделка объемом 5-10 тыс. кв. м».

Помимо ритейлеров, среди активных игроков первых трех кварталов 2017 года можно выделить производственные компании (24%), которые также рассматривают долгосрочные решения и оценивают возможности по строительству специализированных зданий – как логистических, так и индустриальных. «Сейчас мы наблюдаем движение в сторону консолидации и укрупнения компаний на рынке. Этот процесс наиболее заметен именно в ритейле, но оптимизация логистики за счет масштаба и тенденция к увеличению размера складов прослеживаются во всех сегментах. Появление на рынке ряда крупных сделок площадью свыше 50 тыс. кв. м – это и есть результат данного процесса, – замечает региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Вячеслав Холопов. – Мы ожидаем, что до конца года на рынке складской недвижимости завершатся сделки по аренде и покупке складов совокупным объемом еще около 400-500 тыс. кв. м. В результате годовой объем спроса может составить 1,3-1,4 млн кв. м».

Объем ввода складских площадей в Московском регионе в третьем квартале составил 35,4 тыс. кв. м. На рынок вышло всего два объекта – здания в «Логопарк Дмитров» (25,6 тыс. кв. м) и блок в «Логопарк Север – 2» (9,8 тыс. кв. м). В целом за первые три квартала было введено 235 тыс. кв. м, что на 74% меньше по сравнению с январем-сентябрем 2016 года. «Несмотря на это снижение, девелоперскую активность на складском рынке можно охарактеризовать как стабильную. К вводу в четвертом квартале запланировано 458 тыс. кв. м, таким образом, показатель за 2017 год в целом составит около 700 тыс. кв. м. И хотя годовой итог будет ниже показателя 2016 года на 35%, с учетом имеющегося на рынке объема свободных помещений такой ввод является высоким, – говорит Вячеслав Холопов. – Кроме того, на рынке анонсируются новые проекты, что будет поддерживать объем строительства в дальнейшем. В частности, PNK Group заявила о реализации двух новых индустриальных парков – «PNK Парк Жуковский» (500 тыс. кв. м), «PNK Парк Новая Рига» (300 тыс. кв. м), «Логопарк Девелопмент» планирует строительство «Логопарк Запад» (400 тыс. кв. м)».

Доля свободных площадей на складском рынке Московского региона по итогам третьего квартала составила 9%, или около 1,5 млн кв. м из общего объема в 16,6 млн кв. м. За квартал произошло снижение вакантности на 0,3 п.п. В течение четвертого квартала аналитики компании JLL ожидают краткосрочного роста показателя за счет ввода в эксплуатацию объектов, в которых 70% площадей в настоящий момент не имеют арендатора или пользователя. Тем не менее благодаря сохранению активности спроса, в том числе и на вторичном рынке, к концу 2017 года прогнозируется снижение показателя до 8,6%. Такие колебания в последние два года являются типичными для складского рынка: доля свободных площадей в сегменте меняется на 0,5-1,5 п.п. в квартал на протяжении последних двух лет, при этом в абсолютном выражении вакантность сохраняется на стабильно высоком уровне. «Наличие 1,5 млн кв. м вакантных площадей будет и дальше влиять на ставки аренды и цены продажи зданий, тормозя их рост. Хотя это и создает широкие возможности по выбору подходящих им помещений для потенциальных арендаторов и покупателей», – отмечает Вячеслав Холопов. Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на складском рынке Московского региона по новым сделкам находятся на минимальном уровне и сохраняются в диапазоне 3-3,6 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов).






Мнения экспертов

автор: Светлана Тимонина, директор по развитию территорий агрохолдинга «Гудвилл»
Крупяной «айсберг»
автор: Михаил Николаев, генеральный директор торгового дома «Николаев&Сыновья», управляющий партнер семейного предприятия «Николаев&Сыновья»
Возможность не для всех
автор: Татьяна Санина, генеральный директор инновационного центра «Бирюч-НТ» (R&D центра ГК «Эфко»)
Естественный отбор